白钢：听众朋友您好，欢迎收听今天的《议政论坛》，我是主持人白钢。咱们业主委员会这么一个机构，如果说问问收音机前的您知不知道，我觉得百分之八九十的听众朋友都会说知道听说过，听说过这码事，新闻不老报道嘛。但是，如果说问到，那您了解您所在的这个小区业主委员会现在成立了，或者说已经成立了，他行使权利这方面的事情吗？您是不是在筹建过程当中付出了您的一番心力呢？或者说您有没有意愿加入到业主委员会当中去呢？恐怕很多听众朋友都会有这样的想法，我们也不知道通过什么途径，或者说好像是有一帮人在忙活着，但是具体情况我还不太了解，这就是事情的一个困惑或者说难点所在。到目前为止，业主委员会经过这么些年的风风雨雨到今天也没有实质性的在普及的层面上，在每个社区都进入良性的运作轨道。凤毛麟角的几个业主委员会在媒体的关注之下，目前发挥着有限的作用，而且无论是运作，还是内部的一些矛盾，包括在处理一些纠纷过程当中，都是家家一本难念的经，都是一笔辛酸账，业主委员会首先成立不容易，再有一个处理起问题来讲经验不足，同时他对于业主的这种发动，在处理问题上他法律意识的欠缺，在与各个管理部门打交道，在和各个媒体打交道这些经验上全部都是从零做起，这一系列的问题都制约着业主委员会他的建立到发挥作用。那么北京市政协委员王华民建议，咱们能不能成立一个北京市业主委员会联合会呢？有这样的一个联合会，他对于推进各业委会的建设，以及经验分享是不是发挥极大的作用呢？今天《议政论坛》就请听本台记者张路对北京市政协委员王华民的专访。
现阶段北京市商品住宅小区当中，业主及其业主委员会与物业管理公司，还有房地产开发公司之间的矛盾和冲突是日益严重，涉及的商品住宅小区的数量也是越来越多，那市区两级法院受理的相关案件，从目前的统计来讲也是逐年地增多的一个趋势，一方面，业主还有业主委员会的权益，他普遍会受到损害，因而对开发商和物业公司不满的程度也是日益地高涨。另外一方面呢，物业公司也很受伤，物主公司因为业主往往都会通过拒交物业会这样一种消极手段来维权，那么也会造成提供了适时的服务，可是却收不到应有的物业管理费的这样一个物业公司的窘状。一来二去，物业服务质量和态度就会受到影响，那业主就更不给钱了，就形成了恶性循环。其实北京市的商品住宅小区物业管理矛盾普遍存在的原因是很多的，其中很大一部分原因就在于商品住宅小区没有一个成立在业主和物业管理公司，开发商之间合理对话的一个机制，这个机制的一个发动机应该就是业主管理委员会，业委会的成立怎么就那么难，业委会发挥他的积极作用怎么就那么难，怎么能够促进他很好的良性的发展，他需要一定的指导，他需要一定的组织，他需要形成合力，这个是北京市政协委员王华民建议成立北京市业主委员会联合会的初衷。
王华民：我这个建议的目的更重要的是我们要有一个组织来执行这个业主委员会的协调和管理，那么现在大家都看到北京市的商品房发展非常快，我们现在大概有3000多家小区，但是实际上我们业委会成立的也就19%左右，按照正规成立的。但其中可能有三分之一，还没有发挥更好的作用，那这样我们很多的小区出现了物业纠纷，包括房地产开发商，以及和物业公司，经常的都会形成由于单个业主处于比较弱势的群体，相对开发商和物业公司单个来看，所以他们就通过一种非组织的，但是也是以群体性的这种来进行的解决，有时候有情绪化以后，造成很多群体性的事件，那么这样的话，可能对整个我们小区的建设和谐安宁，以及我们对整个社会安宁都产生了比较不好的影响，特别是我们这种情况越来越多，我们现在看报上都有，小区的业主和物业公司，特别是跟开发商发生很大争执，带来很多的纠纷，有时候还会引起暴力的手段。在这里面当时很多综合的问题，但其中一个主要原因就是我们在商品小区中，业主委员会议程的很大问题，这问题没有解决好，这里面一个是我们业主委员会的组建过程不是很规范。那么这里面有些特别在开发商指定的为公司的这种情况下的小区更多一些。第二，业委会的运行并不是很完善，我们现在对物业管理细则，很多问题的在可操作性差一些。第三点，业委会运行的相关的法律法规不健全，那么这种业委法律地位不完全能得到保障。第四个，有三分之二的小区还没有成立业委会，那么这样的话，这种小区整体的合理的合法的维权行动，得不到一个有组织的保障。这样一旦出现一些问题的话，就会产生一些很大的管理因素，所以基于这种情况，我在2004年，第十届政协会提出来要成立北京市业主委员会协会的建议，那么当时市房管局办理答复不具备条件，他说需要这种组织需要主管单位，那么当时没有。我当时对他的答复不同意，2005年又再次提出来要成立北京市业主委员会联合会的建议，当时由建委来答复，他们仍然不具备条件，我还是没有同意。所以这个问题没有得到解决，并且问题越来越突出。
所以现在很多的小区委员会联合协调成立了一个筹委会，大概有32家业委会，有新天地家园，新纪元家园，博朗家园，他们成立了一个叫北京市业主委员会协会的筹委会，他们曾经向北京市建委提过申请，建委有过答复，也说要进行研究，处理到现在一直没有这种具体的处理结果。这个筹委会大概有两年多了，他们也一直在积极工作，大概半年左右会召开一次论坛，有一个论坛我也去了，这里面的业主委员会的很多的主任和副主任，包括他们所在的小区的办事处和居委会的人都还是比较配合，这里面都反映说，我们希望有一个组织这样一个形式，来推动我们业委会更好的成立、运转，特别是在我们出现一些矛盾的时候，大的纠纷的时候，通过这个联合会来代表这种业委会小区向有关政府部门提供建议，沟通和协商，便于这些纠纷解决，有助于我们整个社会的安定，也有助于小区的和谐，这是非常必要的。但是我们现在遇到一个很大的难题，就是成立这种组织，按照现有的民政管理，这种协会都要有一个主管单位，而这个业委会本身是个相对独立的代表小区的，他的上面没有一个特别行政化的东西，所以这里面与现有政策是有些冲突，但这并不是不能解决的问题，我们好多问题是需要创新，如果确确实实还有必要，我们完全可以找到一个变通的办法来进行处理。所以这也是我提建议之后，在答复的处理意见，当时就希望建委座谈，但是他们体改委可能觉得比较特殊，比较重要，最后提交给市政府领导来处理，到现在还没有答复意见，但至少感觉这个问题有关部门比较重视，是一个比较急待解决的问题。
记者：感觉这个还是有一定的难度，您这是第几次建议？
王华民：第三次。从目前我们这种政府管理这种行业，对商品房小区，对物业管理的问题应该是归建委系统。那么建委下面实际上也有物业公司还有协会，房地产有行业协会，但是实际上我们的业主委员会代表很多业主利益的组织，成立一种行业性的组织，通过行业组织来协调解决保护业主的合法权益应该是非常必要的。所以，我觉得这方面应该转变思想观念，从更高的角度来看待这个问题，那么这个问题就可能能解决。
记者：北京市业主委员会联合会的这个建立，他将会对具体的这些纠纷起一个怎么样的具体的帮助呢？
王华民：他的目的主要是帮助我们更多的小区建立起业委会，并且很多小区业委会对于有关的业主不熟悉这个程序，他会走很多的弯路，包括我所在的奥运村旁边的凤舞小区，2005年才成立起来，我也参与了里面的筹建工作，这里面会走很多弯路，所以有这种联合会或协会，那么很多比较熟悉的业委会的同志会对新的成立业委会的人去帮助，特别是我们可以通过聘请律师来进行帮助，同时使律师非常义务的帮助做工作。第二，在业委会成立以后，通过这些业委会之间的交流、沟通和讨论，会提出一些更好对业委会运作的办法，特别是和开发商、物业公司怎么通过协商的机制，能把问题解决掉，而不是通过对抗的办法来解决问题。因为我们没有这种组织，我们很多的业委会没有成立起来，或成立起来没有比较合法的运转，那么往往业主出现问题以后，就采取一个对抗性的问题，特别是在物业公司或者开发商比较怠慢，或者不理睬的情况下，这样会出现一种对立的情绪。一对立以后反而问题解决不了，各方面都会受到很大影响。我们所看到的美丽园的小区问题，等等，最后业主还受很大影响。所以我们如果有这种组织来帮助我们的业委会更好的运转。第三点，那么再有突发性的这种实验中，我们有这个组织以后能站在一个相对第三方的角度，来反映所在小区的业委会的这种诉求或利益，以及和有关的媒体和政府主管部门来进行沟通，这样的话可能对解决问题会有帮助。我们看到去年在美丽园的小区过程中，由于很多业委会去声援，美丽园业委这样形成这种对政府，对开发商比较大的压力，那么促使有关问题尽快地得到解决。这也是我们能看到的。
如果一个单个的小区业委会他可能相对力量比较薄弱，可能开发商包括周围的有些政府的有关部门，可能相对来说会形成不重视，冷淡，或者漠视，或者不在意，但我们如果有一个相对比较权势性的组织，而通过一种比较理性的、比较可观的，按照国家规定来进行维权，特别是根据《物权法》这种措施来维权，来进行处理，那么这样的话，会对我们有关各方都是一种更好的处理办法。
白钢：王华民委员建议北京市业主委员会联合会，可以作为全市商品住宅小区业主委员会的行业性自律组织，他的主管和指导部门可以是北京市建委，协助房地产管理部门，给予业主委员会监督、指导，并且加强各个小区业主委员会的沟通和交流，包括对业委会成员的系统培训，设立业主委员会资质考核机制等等，这就不会说一些业主委员会成立之初，小区的业主们两眼一摸黑，到底该怎么办呢，有人来指导。同时，当业委会的成员他和小区的业主之间产生一些问题的时候，那么有一个第三者能够站出来协调业委会成员和小区业主，包括和你所在的这个小区的物业管理部门他们之间的问题矛盾所在。说白了，两个人打架，他得有一个拉架的不是。
王华民：我们就是通过这种组织的行为，通过这种合理的一种沟通机制才能够解决这个问题，问题出现的时候完全不可以避免的，并且是问题由于开发商遗留下的问题，我们很多的物业公司也觉得冤枉，但是你面对这个问题你不能回避，只能采取一种沟通、协商机制，才可能把它解决更好。那么采取对抗的措施，和采取一种欺骗的手段，和采取一种不正当的，都不至于能解决，往往会造成更多更大的问题。所以在这里面我们主管部门一定要意识到我们这种组织他成立以后，对我们这种业主的权益，他有一个更好的组织化手段，通过有组织来解决问题，应该比无组织的肯定会效果更好一些。咱们要说你帮助我们政府尽量不要出现更多的问题相连的，免得把事情扩大化。
记者：北京市小区这么多，您的社稷当中业主委员会联合会是不是也应该分一下片区，还是就全北京市？
王华民：整个成立业委会的业委会才200家，所以现在还是搞一个全市统一的，当然里面可能会分区域进行活动，进行一些运行，但是作为一个组织可能还是全市统一比较好。
记者：比如说物业公司和房开商方面，他们就一定会给业主委员会联合会面子吗？
王华民：作为一些小区如果有了业主委员会以后，那么物业公司应该是受业主委托的居委会来聘用的，所以他完全是附属关系，那么开发商和业主之间是一个商品房买卖关系，在买房以后，那么业主委员会代表业主可以对有关公共的利益或权益来代表业主向开发商进行协商、沟通，或谈判，或处理。那么过去我们很多开发商和物业公司可能对这块相对意识不是很够，觉得当个业主可能你形成不了太大的问题，最多你可以不交物业费，不交物业费我可以通过打官司让你强行交。但实际上这是一个两败俱伤的办法，一旦出什么问题以后，如果我们及时进行解决和沟通，这样的话可能好多问题不会造成大的问题。即使出现大的问题，我们现在有业委会，应该说通过有组织的这种理性的维权有更好的效果。所以这不是说面子不面子的问题，而是按照我们相对来说根据我们现有的各种法律制度，特别是《物权法》的规定来保护各方当事人的合法权益，尽量不要通过一种暴力的全体事件，以及通过法律途径来解决。
记者：现在的居民对于业主委员会的概念和具体能够行使哪些权利的了解甚少，您有没有想过怎么来普及这方面的知识，这样大家团结起来，才能够推进联合会的发展？
王华民：这你说的是一个很现实的问题，很多的业主大概也就是一般10%到30%的，公共事务的处理，很多人遇到我自身家庭的问题我就不太管，这实际上是一种不是很好的一种意识。现在我们业主行使这种自身的维权行动，实际上也是我们一个民主参与的一种表现，特别是我们这么多商品小区，现在的业主都是相对来说数字比较高的，工作比较稳定的这些群体，虽然工作很忙，但是我们通过在小区里面来体现这种价值，那么参与到维权的行动实际上是非常有必要的。所以可能采取更多的通过一些小区的网站，通过小区内部的一些交流会，通过小区里面的一些简单的书面的资料来进行宣传业委会的作用和功能是有必要的。
记者：然后各个小区都成立了业主委员会以后，再推动联合会的发展，就已经是很靠近咱们希望看到的这个情况了。
王华民：当然更多的小区能成立更多业委会，那么我们业委会这种力量就会比较强大，这样的话，我们需要成立更高，反过来说，我们有了联合会，对帮助我们很多小区建立这种业主委员会也是一种促进，都是互动的。当然有更多的业主关心本小区业委会的建立，以及参与更多的工作，这也是非常重要和必要的。
白钢：目前北京市有300多个商品小区，只有不足400个小区成立了业主委员会，90%的小区由于自身业主大会不宜召开和小区开发商以及物业公司不配合这样的原因，没有及时地成立业主委员会，使得业主正常维权和开发商和物业公司平等协商，这就缺乏了合法的主体。另外已经成立的业主委员会由于相关的法规政策不健全，业主大会决策程序复杂，不能及时地有效举行，部分的业主和业主委员会成员，他还有自身的素质等等问题，不能够有效的运转。所以说，成立北京市业主委员会联合会这样的建议不失为这个积极的思路。希望在北京市政协委员们的推动呼吁之下能够引起相关部门的高度重视。好了，听众朋友，以上就是今天的《议政论坛》节目，主持人白钢代表记者张路感谢您的收听。我们明天中午的一点半再会。